아파트 리모델링 사업 다시 봄이 올까

최근 정부가 재건축 활성화 방안을 잇따라 내놓고 있지만 정작 시장 반응은 시큰둥하다.

안전진단 없이 정비사업을 시작할 수 있도록 패스트트랙을 내놓았지만 법 개정이 가능할지는 미지수다.

여기에 공사비 이슈로 재건축이 능사가 아니라 결국 '사업성'이 중요해진다는 논리가 퍼지면서 리모델링 시장이 다시 꿈틀대는 모양새다.

조합의 니즈, 추진력이 중요하겠지만 공통적으로 느껴지는 리모델링 사업 추진의 성패를 가르는 요건이 눈에 띈다.

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1. 높은 용적률, 낮은 대지지분 : 재건축 사업성이 없다.

2. 조합 설립 완료 : 리모델링을 추진해 오면서 투자한 시간과 비용이 있다.

3. 좋은 입지 : 서울 수도권 중에서도 핵심지역의 경우 리모델링을 하더라도 어느 정도 높은 분양가로 사업성을 상쇄할 수 있다고 보는 듯.

4. 사업속도 : 재건축은 30년이 되어야 할 수 있지만 리모델링은 15년이면 된다. 더구나 이미 사업이 상당부분 추진됐다면...

5. 시공사 역량 : 사업성이 애매하면 시공사가 시공을 포기해버릴 수 있다

6. 조합원의 의지 : 가치 상승을 위해 분담금은 어느 정도 부담할 수 있다 .

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서울 리모델링 최대어 '우극신' 사업 가속 (daum.net)

서울 리모델링 최대어 '우극신' 사업 가속

동작구 사당동 우성/극동/신동아, 즉 우극신 사례가 위 같은 요건을 모두 충족했다고 보여진다.

리모델링 최대어로 불리는 곳으로 4397가구에 이른다. 4호선/7호선 이수 역세권으로 교통의 요지로 꼽히는 곳.

용적률은 248% 수준이다. 시공사 현장설명회에는 △포스코이앤씨 △현대건설 △현대엔지니어링 △SK에코플랜트 4개사가 컨소시엄을 이뤄 단독 참여했다고 한다. 4곳 모두 지난해 시공능력평가 기준 10위권 내 건설사다.

리모델링을 통해 약 5000세대 넘는 초대형 단지가 될 것으로 예상된다.

업계에선 전체 세대수의 15% 수준인 500세대 이상을 일반분양할 것으로 예상하고 있다. 

양질의 주택 공급은 물론 조합원의 분담금을 줄여주는 역할도 하는 일반분양분이다.

지난해 기사를 보면 GS 등도 수주에 관심이 있었지만 현장설명회에는 참여하지 않은 것으로 보인다.

“연내 시공사 선정”···‘1.5조 리모델링’ 우극신에 건설사 군침 < 건설 < 부동산 < 기사본문 - 시사저널e (sisajournal-e.com)

“연내 시공사 선정”···‘1.5조 리모델링’ 우극신에 건설사 군침 - 시사저널e

 

잠원동 53-15번지 일원에 위치한 360개구 잠원강변아파트도 최근 삼성물산을 리모델링 사업 우선협상대상자로 선정했다.

한강변 잠원동에 위치한 단지로 더할 나위 없는 입지지만 용적률이 243%로 높다.

반면 리모델링 사업을 철회하는 곳들도 생겨나고 있다.

입지가 좋은 곳임에도 건설사가 수지타산이 맞지 않는다고 생각하는 경우도 있는 듯 보인다.

리모델링 사업 발 빼는 건설사…조합 “손해배상 요청” - 대한경제 (dnews.co.kr)

리모델링 사업 발 빼는 건설사…조합 “손해배상 요청”

한화건설의 경우 서초구 반포 푸르지오, 광장동 상록타워 등 핵심지에서도 리모델링 사업 철수 의사를 밝힌 것으로 보인다.

두 곳 모두 유망한 단지인데 아쉬움이 남는다.

쌍용건설도 성동구 옥수극동, 성동구 응봉 신동아 등 이미 수주한 사업을 철회한 것으로 알려졌다.

잠원동 현대훼밀리에서도 수의계약을 체결할 것으로 보였지만 별다른 소식이 없는 것으로 봐서는

발을 빼지 않았나 하는 생각이다.

공교롭게도 2곳 건설사 모두 최근 입지가 바뀌었다.

한화건설은 그룹에 흡수합병되어 (주)한화 건설부문이 됐다.

쌍용건설은 글로벌세아에 인수됐다.

어려운 경기 상황 속에서 긴축에 돌입하다보니 사업성을 좀더 꼼꼼히 따지게 되고, 리모델링 사업은 철회하는 수순이 아니냐는 예상이 가능하다.

물론 사업성이 중요하기 때문에 신중한 검토가 필요한 상황이다.

기존 골조를 남기고 별동을 짓고, 지하주차장을 신설하는 등 리모델링이 재건축보다 시공이 어렵고 공사비가 더 소요될 수 있다는 이야기도 있다.

결국 사업성이다. 그래도 갈 곳은 가지 않을까. 하는 생각이다.